リノベーション住宅のワナ

まわれま~われ
メリーゴーランド
もうけして止まらないように♪

これ聞いて
「メリーゴーランド屋って儲かるんだ~」
って言っていた友人を思い出しました
フルタです。

○もう決して
×儲けして

人っておもしろいよね。


はい、ってことで今日は真面目なお話し。
ま、僕の主観になりますけどね。

何度か、このブログでも取り上げているテーマ
「リノベーション」
・安くて
・早くて
・新築と同様
のお家が手に入る夢のような手法・・・

と思われがち

ま、半分くらいは本当で
半分くらいは幻想なんですけどね・・・

まず
「新築と同様」
これ

どの部分を指して「新築と同様」なのか
基本的に、私たちが住んでいる木造2階建てなどの住宅は
1981年に建築基準法が改正、新耐震と呼ばれる基準が確立しました。
僕と同学年です(笑)35年前の基準を満たすことができれば、基本的には「新築と同様」の耐震基準となります。

また、新耐震以前に建てられた建物については、新耐震の基準を満たす必要があります。
地震があって、自分の家は問題なかったのに隣の家が崩れたために我が家も・・・
なんてことになりかねませんから、当然ですね。

新築と同様の暖かさ
「リノベーションであったかいお家になりますよ!」
これも、どの基準なの?
新築住宅であれば、断熱性能や気密性能を測定するQ値、UA値、C値なんてのを聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

リノベーションでは、新しい断熱材に交換するので暖かいです!
って説明があります。

いや、それは当たり前だよね・・・
で、UA値はどのくらいになるの?
って思います。

一般的に断熱材(特にグラスウール)は濡れると著しく性能が衰えます。
直接水に濡れなくても、壁内の湿気や結露などによる水分でも劣化します。
それを防止するために、気密や防水層に気をつけて家を建てます。
断熱材自体も、性能は進化してます。(同じ厚みでも性能は倍、など)

20~30年前のペラッペラな断熱材と比べて
あたたかいですよ!
って言われても・・・
って思います。

一番問題だと感じるのは主要構造部
特に
基礎・柱・梁・屋根

屋根は、吹き替えたり解体したりってのが多いと思いますが・・・
柱や梁も、まぁ目をつぶるとして・・・
(あくまで、図面と現場を確認して、問題のない材料で、問題のない組み方をしてる前提ですが・・・)

問題は・・・
基礎。

地中深くから家を支えている
「基礎」
これがどうなのかなと

ざっくりですけど
鉄筋は引っ張られるのに強い、でも酸化して錆びちゃうともろくなっちゃう
コンクリートは、つぶされるのに強いけど、引っ張られると壊れちゃう、強アルカリ性

これらが合わさった「鉄筋コンクリート」は
鉄筋さんが引っ張られるのを担当
コンクリさんはつぶされるのを担当、かつ強アルカリで鉄筋さんが錆びるのを守ってあげてる
まさにベストパートナーなわけです。

でも、コンクリさんのアルカリ力も、無限ではなくて限界があります・・・
どんどん中性化していくわけです

そうなると、保護されている鉄筋さんは徐々に酸化・・・
錆びてしまう結果になります。

そうならないために、建築基準法では鉄筋のかぶり厚さというものが規定されてます。
基礎の場合は、土に触れるところにありますから、鉄筋さんには6cm以上コンクリさんで守ってあげなさいって決まってます。
年間で1mmほど中性化が進むと考えられているので、60年が耐用年数となります。
(理論上なので、実際の施工によって増減すると思いますし、年数が経った=すぐ壊れるってことでもないです)


最後に
「安い」
「新築はムリだと思ってたけどリノベなら・・・」
ってやつ。

リノベーションをした後の建物が
「どのくらいの性能の」新築住宅と同様になるのか
逆にリノベーション後の性能の新築住宅はいくらになるのか
比較してみたら面白いかもね

それから保証
リノベーション住宅と言っても、中古住宅ですから
宅建業法の適用になります。
法的には「引き渡しから2年、もしくは瑕疵(問題点)を発見したときから1年」
になり、宅建業者との取引になります。
多くは引き渡しから2年と明記しますので、実質は2年しか保証されません。

一方、新築住宅は建築基準法の適用になります。
法的には「主要構造部及び水かかりの恐れのある部分については10年」と定められており
供託もしくは保険加入によって、10年間の保証が「会社がなくなっても」できるように定められています。
基本的には建設業者との取引になります。

宅建業者と建設業者
同じ「不動産」を扱う業者ではありますが・・・
宅建業者は「土地や賃貸物件」のプロです。
建設業者は「建物を建てるプロ」です。

不動産屋さんと建設業者が一緒にやってるから安心。
では、その建設業者の施工例は?
どのような工法で、どのような建物を得意としているんですか?
って思います。


予想以上に長文になってきたのでまとめ
例えば・・・
30歳夫婦、子ども2人の家族が
築30年、リノベーション費用1,000万円

新築、建設費用1,500万円
を比較した場合。

30年後・・・


ってことになりかねないと思います。

ちょっと10年くらい住むだけだから
とか
しっかり納得して、リスクはわかってるから大丈夫
とかってことであれば何も言いません。

新築と同様ってワナにかかってほしくないだけです。
将来までしっかり見据えて、ちゃんと納得したうえで
選択していただきたいなと思います。

ではでは。

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