リノベーション住宅のワナ
まわれま~われ
メリーゴーランド
もうけして止まらないように♪
これ聞いて
「メリーゴーランド屋って儲かるんだ~」
って言っていた友人を思い出しました
フルタです。
○もう決して
×儲けして
人っておもしろいよね。
はい、ってことで今日は真面目なお話し。
ま、僕の主観になりますけどね。
何度か、このブログでも取り上げているテーマ
「リノベーション」
・安くて
・早くて
・新築と同様
のお家が手に入る夢のような手法・・・
と思われがち
ま、半分くらいは本当で
半分くらいは幻想なんですけどね・・・
まず
「新築と同様」
これ
どの部分を指して「新築と同様」なのか
基本的に、私たちが住んでいる木造2階建てなどの住宅は
1981年に建築基準法が改正、新耐震と呼ばれる基準が確立しました。
僕と同学年です(笑)35年前の基準を満たすことができれば、基本的には「新築と同様」の耐震基準となります。
また、新耐震以前に建てられた建物については、新耐震の基準を満たす必要があります。
地震があって、自分の家は問題なかったのに隣の家が崩れたために我が家も・・・
なんてことになりかねませんから、当然ですね。
新築と同様の暖かさ
「リノベーションであったかいお家になりますよ!」
これも、どの基準なの?
新築住宅であれば、断熱性能や気密性能を測定するQ値、UA値、C値なんてのを聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
リノベーションでは、新しい断熱材に交換するので暖かいです!
って説明があります。
いや、それは当たり前だよね・・・
で、UA値はどのくらいになるの?
って思います。
一般的に断熱材(特にグラスウール)は濡れると著しく性能が衰えます。
直接水に濡れなくても、壁内の湿気や結露などによる水分でも劣化します。
それを防止するために、気密や防水層に気をつけて家を建てます。
断熱材自体も、性能は進化してます。(同じ厚みでも性能は倍、など)
20~30年前のペラッペラな断熱材と比べて
あたたかいですよ!
って言われても・・・
って思います。
一番問題だと感じるのは主要構造部
特に
基礎・柱・梁・屋根
屋根は、吹き替えたり解体したりってのが多いと思いますが・・・
柱や梁も、まぁ目をつぶるとして・・・
(あくまで、図面と現場を確認して、問題のない材料で、問題のない組み方をしてる前提ですが・・・)
問題は・・・
基礎。
地中深くから家を支えている
「基礎」
これがどうなのかなと
ざっくりですけど
鉄筋は引っ張られるのに強い、でも酸化して錆びちゃうともろくなっちゃう
コンクリートは、つぶされるのに強いけど、引っ張られると壊れちゃう、強アルカリ性
これらが合わさった「鉄筋コンクリート」は
鉄筋さんが引っ張られるのを担当
コンクリさんはつぶされるのを担当、かつ強アルカリで鉄筋さんが錆びるのを守ってあげてる
まさにベストパートナーなわけです。
でも、コンクリさんのアルカリ力も、無限ではなくて限界があります・・・
どんどん中性化していくわけです
そうなると、保護されている鉄筋さんは徐々に酸化・・・
錆びてしまう結果になります。
そうならないために、建築基準法では鉄筋のかぶり厚さというものが規定されてます。
基礎の場合は、土に触れるところにありますから、鉄筋さんには6cm以上コンクリさんで守ってあげなさいって決まってます。
年間で1mmほど中性化が進むと考えられているので、60年が耐用年数となります。
(理論上なので、実際の施工によって増減すると思いますし、年数が経った=すぐ壊れるってことでもないです)
最後に
「安い」
「新築はムリだと思ってたけどリノベなら・・・」
ってやつ。
リノベーションをした後の建物が
「どのくらいの性能の」新築住宅と同様になるのか
逆にリノベーション後の性能の新築住宅はいくらになるのか
比較してみたら面白いかもね
それから保証
リノベーション住宅と言っても、中古住宅ですから
宅建業法の適用になります。
法的には「引き渡しから2年、もしくは瑕疵(問題点)を発見したときから1年」
になり、宅建業者との取引になります。
多くは引き渡しから2年と明記しますので、実質は2年しか保証されません。
一方、新築住宅は建築基準法の適用になります。
法的には「主要構造部及び水かかりの恐れのある部分については10年」と定められており
供託もしくは保険加入によって、10年間の保証が「会社がなくなっても」できるように定められています。
基本的には建設業者との取引になります。
宅建業者と建設業者
同じ「不動産」を扱う業者ではありますが・・・
宅建業者は「土地や賃貸物件」のプロです。
建設業者は「建物を建てるプロ」です。
不動産屋さんと建設業者が一緒にやってるから安心。
では、その建設業者の施工例は?
どのような工法で、どのような建物を得意としているんですか?
って思います。
予想以上に長文になってきたのでまとめ
例えば・・・
30歳夫婦、子ども2人の家族が
築30年、リノベーション費用1,000万円
と
新築、建設費用1,500万円
を比較した場合。
30年後・・・
ってことになりかねないと思います。
ちょっと10年くらい住むだけだから
とか
しっかり納得して、リスクはわかってるから大丈夫
とかってことであれば何も言いません。
新築と同様ってワナにかかってほしくないだけです。
将来までしっかり見据えて、ちゃんと納得したうえで
選択していただきたいなと思います。
ではでは。
メリーゴーランド
もうけして止まらないように♪
これ聞いて
「メリーゴーランド屋って儲かるんだ~」
って言っていた友人を思い出しました
フルタです。
○もう決して
×儲けして
人っておもしろいよね。
はい、ってことで今日は真面目なお話し。
ま、僕の主観になりますけどね。
何度か、このブログでも取り上げているテーマ
「リノベーション」
・安くて
・早くて
・新築と同様
のお家が手に入る夢のような手法・・・
と思われがち
ま、半分くらいは本当で
半分くらいは幻想なんですけどね・・・
まず
「新築と同様」
これ
どの部分を指して「新築と同様」なのか
基本的に、私たちが住んでいる木造2階建てなどの住宅は
1981年に建築基準法が改正、新耐震と呼ばれる基準が確立しました。
僕と同学年です(笑)35年前の基準を満たすことができれば、基本的には「新築と同様」の耐震基準となります。
また、新耐震以前に建てられた建物については、新耐震の基準を満たす必要があります。
地震があって、自分の家は問題なかったのに隣の家が崩れたために我が家も・・・
なんてことになりかねませんから、当然ですね。
新築と同様の暖かさ
「リノベーションであったかいお家になりますよ!」
これも、どの基準なの?
新築住宅であれば、断熱性能や気密性能を測定するQ値、UA値、C値なんてのを聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。
リノベーションでは、新しい断熱材に交換するので暖かいです!
って説明があります。
いや、それは当たり前だよね・・・
で、UA値はどのくらいになるの?
って思います。
一般的に断熱材(特にグラスウール)は濡れると著しく性能が衰えます。
直接水に濡れなくても、壁内の湿気や結露などによる水分でも劣化します。
それを防止するために、気密や防水層に気をつけて家を建てます。
断熱材自体も、性能は進化してます。(同じ厚みでも性能は倍、など)
20~30年前のペラッペラな断熱材と比べて
あたたかいですよ!
って言われても・・・
って思います。
一番問題だと感じるのは主要構造部
特に
基礎・柱・梁・屋根
屋根は、吹き替えたり解体したりってのが多いと思いますが・・・
柱や梁も、まぁ目をつぶるとして・・・
(あくまで、図面と現場を確認して、問題のない材料で、問題のない組み方をしてる前提ですが・・・)
問題は・・・
基礎。
地中深くから家を支えている
「基礎」
これがどうなのかなと
ざっくりですけど
鉄筋は引っ張られるのに強い、でも酸化して錆びちゃうともろくなっちゃう
コンクリートは、つぶされるのに強いけど、引っ張られると壊れちゃう、強アルカリ性
これらが合わさった「鉄筋コンクリート」は
鉄筋さんが引っ張られるのを担当
コンクリさんはつぶされるのを担当、かつ強アルカリで鉄筋さんが錆びるのを守ってあげてる
まさにベストパートナーなわけです。
でも、コンクリさんのアルカリ力も、無限ではなくて限界があります・・・
どんどん中性化していくわけです
そうなると、保護されている鉄筋さんは徐々に酸化・・・
錆びてしまう結果になります。
そうならないために、建築基準法では鉄筋のかぶり厚さというものが規定されてます。
基礎の場合は、土に触れるところにありますから、鉄筋さんには6cm以上コンクリさんで守ってあげなさいって決まってます。
年間で1mmほど中性化が進むと考えられているので、60年が耐用年数となります。
(理論上なので、実際の施工によって増減すると思いますし、年数が経った=すぐ壊れるってことでもないです)
最後に
「安い」
「新築はムリだと思ってたけどリノベなら・・・」
ってやつ。
リノベーションをした後の建物が
「どのくらいの性能の」新築住宅と同様になるのか
逆にリノベーション後の性能の新築住宅はいくらになるのか
比較してみたら面白いかもね
それから保証
リノベーション住宅と言っても、中古住宅ですから
宅建業法の適用になります。
法的には「引き渡しから2年、もしくは瑕疵(問題点)を発見したときから1年」
になり、宅建業者との取引になります。
多くは引き渡しから2年と明記しますので、実質は2年しか保証されません。
一方、新築住宅は建築基準法の適用になります。
法的には「主要構造部及び水かかりの恐れのある部分については10年」と定められており
供託もしくは保険加入によって、10年間の保証が「会社がなくなっても」できるように定められています。
基本的には建設業者との取引になります。
宅建業者と建設業者
同じ「不動産」を扱う業者ではありますが・・・
宅建業者は「土地や賃貸物件」のプロです。
建設業者は「建物を建てるプロ」です。
不動産屋さんと建設業者が一緒にやってるから安心。
では、その建設業者の施工例は?
どのような工法で、どのような建物を得意としているんですか?
って思います。
予想以上に長文になってきたのでまとめ
例えば・・・
30歳夫婦、子ども2人の家族が
築30年、リノベーション費用1,000万円
と
新築、建設費用1,500万円
を比較した場合。
30年後・・・
ってことになりかねないと思います。
ちょっと10年くらい住むだけだから
とか
しっかり納得して、リスクはわかってるから大丈夫
とかってことであれば何も言いません。
新築と同様ってワナにかかってほしくないだけです。
将来までしっかり見据えて、ちゃんと納得したうえで
選択していただきたいなと思います。
ではでは。